碑林區(qū)九錦臺小區(qū)開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意，將地下車庫中空置的人防工程出租給一家公司，該公司擬將其改建為庫房、茶室、健身房等娛樂場所。業(yè)主擔(dān)心，外來人員隨意進(jìn)出每棟樓地下空間，會帶來安全隱患。

地庫墻面上噴涂著“人防墻體 嚴(yán)禁破壞”字樣，提示著該空間內(nèi)為人防區(qū)域

“目前他們計劃先改造兩棟樓的地下人防工程，如果真被改造成各種娛樂場所，外來人員就能光明正大地隨意進(jìn)入小區(qū)，我們業(yè)主的居住安全該怎么保障呢?！辈稍L中，有業(yè)主告訴記者，開發(fā)商西安高科示范產(chǎn)業(yè)投資有限公司于2023年1月與陜西積木盒子科技有限公司簽訂了《人民防控工程租賃使用合同》，承租公司已經(jīng)取得了《人防工程平時使用和變更使用備案登記表》（以下簡稱《備案登記表》）。承租公司計劃改造小區(qū)15棟樓負(fù)一層的人防工程，用作茶室、健身房、影音室、倉儲、辦公室等。

“小區(qū)開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意將人防工程出租，這樣符合相關(guān)規(guī)定嗎？”在小區(qū)業(yè)委會主任李女士看來，根據(jù)《?中華人民共和國人民防空法》中“誰投資、誰使用、誰收益”?的原則，雖然開發(fā)商是最初的投資方，但?業(yè)主是房屋的購買者。因此，人防工程的投資建設(shè)成本隨著購買轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，??那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有人防工程的使用權(quán)和收益權(quán)?。這意味著，?開發(fā)商無權(quán)出租人防工程，除非開發(fā)商能拿出相關(guān)證明其未將人防工程的建設(shè)成本計入小區(qū)的建設(shè)成本。

對此，碑林區(qū)國防動員辦公室持相反意見。8月8日，記者聯(lián)系到碑林區(qū)國防動員辦公室（原碑林區(qū)人防辦），工作人員稱，人防工程的所有權(quán)應(yīng)歸屬國家，國家鼓勵平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換，平時利用人民防空工程為經(jīng)濟建設(shè)和人民生活服務(wù)，誰使用誰就要負(fù)責(zé)管理。1995年，由當(dāng)時的建設(shè)部發(fā)布的《?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》?中，?明確規(guī)定了人防工程的地下室的建筑面積不應(yīng)計入公用建筑空間。也就是說，?這部分面積不作為小區(qū)業(yè)主共同擁有的公用面積進(jìn)行分?jǐn)?；《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人通過多種途徑投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。工作人員說，?人防工程在不影響其防空效能的前提下可以租賃使用，?20年的出租期限是合同法規(guī)定的最長法定上限。

記者在該小區(qū)業(yè)委會提供的《備案登記表》復(fù)印件中看到，人防工程備案單位為陜西積木盒子科技有限公司。登記表上有備案單位的承諾，該公司承諾不在人防工程內(nèi)從事非法活動，不在人防工程內(nèi)生產(chǎn)、儲存爆炸、劇毒、易燃等危險品。承諾不改變?nèi)朔拦こ讨黧w結(jié)構(gòu)，不得擅自拆除人防工程設(shè)備設(shè)施或者危害人防工程安全和使用效能。在備案意見一欄中，碑林區(qū)人防辦的意見是同意備案，請在使用過程中嚴(yán)格執(zhí)行《國家人民防空辦公室人民防空工程維護(hù)管理辦法》和《西安市人民防空辦公室關(guān)于人民防空工程平時開發(fā)利用備案登記辦法的通知》。隨后，記者按照《備案登記表》上該單位留下的聯(lián)系電話撥打過去，對方表示，自己以前在該公司工作，但并非公司負(fù)責(zé)人，不知為何會留自己的電話。

《備案登記表》中，使用用途一欄為“經(jīng)營倉儲多功能空間”。對此，碑林區(qū)國防動員辦公室工作人員表示，目前，該概念沒有明確的定義，但是從字面意思不難看出，應(yīng)該是不影響業(yè)主日?；顒?、較為安靜的商業(yè)空間?！八麄兏牡闹皇擒浗Y(jié)構(gòu)，承重墻不能動，還要經(jīng)過消防部門的核準(zhǔn)，??確保改造后的倉儲設(shè)施符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)，?避免潛在的安全隱患。”工作人員說。

就地下人防工程的使用、管理以及收益的問題，陜西錦園律師事務(wù)所焦少鵬律師表示，商品房住宅區(qū)配建的人防工程平時使用、管理及收益的權(quán)利，到底歸開發(fā)商還是歸全體業(yè)主共有，近年來，就這一法律問題確實產(chǎn)生諸多糾紛。不同法院可能存在不同理解，法院在個案裁判中支持任何一方的情況均有所存在。源頭在于，對《?中華人民共和國人民防空法》第五條中，有關(guān)人防工程“投資者”存在不同理解。

他解釋，1995年，由當(dāng)時的建設(shè)部發(fā)布的《?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》屬于部門規(guī)章，仍然有效。但這些年房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，該規(guī)章可能已經(jīng)不適用。2000年，當(dāng)時的國家計委、財政部、國家國防動員委員會、建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費的規(guī)定的通知》中規(guī)定，“結(jié)合地面民用建筑修建防空地下室是依法建設(shè)人防工程的重要組成部分。防空地下室建設(shè)所需資金，納入建設(shè)項目投資計劃。建設(shè)費用據(jù)實列入建設(shè)項目開發(fā)成本?！笨梢酝贫ㄈ朔拦こ痰慕ㄔO(shè)費用已納入了商品房建設(shè)項目的開發(fā)成本。而基于人防工程建設(shè)位置以及房地一體、房轉(zhuǎn)地隨的原則，在購房者繳納購房款且取得商品房所有權(quán)后，開發(fā)商作為人民防空工程建設(shè)的初始投資者，若其無證據(jù)證實其將人防工程單獨核算且未將人防工程列入商品房項目開發(fā)建設(shè)總成本的情況下，其投資者身份是會隨著房屋的售出而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。但因此類糾紛較多，各地裁判不一，他建議，最好的解決路徑是出臺相關(guān)法律規(guī)定或司法解釋對《中華人民共和國人民防空法》在商品房買賣關(guān)系中的“投資者”予以明確，也可由全國人大常委會法工委作法律詢問答復(fù)。

對此，陜西省物業(yè)管理專家顧問何志恒認(rèn)為，改造地下人防工程不僅關(guān)系到開發(fā)商的利益，?還直接影響到每一位業(yè)主的利益。?承租方在使用過程中應(yīng)尊重和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，?必須遵守相關(guān)規(guī)定，?確保不侵犯業(yè)主的安全權(quán)益。